Negatieve inkomsten eigen woning
Met betrekking tot de eigen woning word je belast met het eigenwoningforfait als inkomsten uit de eigen woning. In het forfait worden alle kosten geacht te zijn inbegrepen met uitzondering van de rente die je betaalt over een lening, die is aangegaan voor de aankoop, verbetering of onderhoud van jouw eigen woning (de eigen woningschuld).
Het forfait bedraagt 0,35% van de WOZ-waarde van jouw eigen woning. Bij een WOZ-waarde van € 400,000 bedraagt het eigenwoningforfait dus € 1.400. Uitgaande van een hypotheekschuld van € 430.000 en een hypotheekrente van 3,5% zal de hypotheekrente € 15.050 zijn. Dit betekent dat op het "inkomen" van € 1.400 in mindering wordt gebracht een bedrag aan hypotheekrente van € 15.050. Per saldo heb je dan dus negatieve inkomsten uit de eigen woning. In de praktijk zal de aftrekbare hypotheekrente bijna altijd hoger zijn dan het eigenwoningforfait.
Doel van de lening
Voor de aftrek van de rente op de geldlening gaat het niet om de vorm van de geldlening, maar om het doel waarvoor wordt de geldlening gebruikt.
Dit betekent dat als een hypotheek gebruikt wordt voor de aanschaf van een dure auto, dan is deze rente niet aftrekbaar. Gebruikt u echter een doorlopend krediet voor de verbouwing of onderhoud van uw eigen woning, dan is de rente daarover wél aftrekbaar.
In bijna alle gevallen zal echter de hypotheekvorm gebruikt worden als lening voor de aankoop van een huis en is de rente over de hypotheek aftrekbaar. Sinds 2013 zijn de voorwaarden voor aftrek wel veel strenger geworden.
Zie hiervoor de onderdelen Renteaftrek eigenwoningschuld ná 2013 en Renteaftrek eigenwoningschuld vóór 2013.
In dit onderdeel wordt meer ingegaan welke kosten allemaal aftrekbaar zijn met betrekking tot de aankoop van een woning en tijdens de bewoning ervan.
Aftrekbare kosten bij aankoop van een nieuwe en bestaande woning
Indien u een huis gaat kopen, dan ben je veel kosten kwijt. Uitsluitend de kosten die je moet betalen ten aanzien van de hypotheek zijn aftrekbaar. De kosten voor de levering van de eigendom zijn niet aftrekbaar.
De volgende kosten kan je in aftrek brengen in jouw aangifte inkomstenbelasting in het jaar waarin je deze kosten betaald hebt:
- advies- en bemiddelingskosten voor jouw hypotheekadviseur
- bereidstellingsprovisie: dit geld betaal je aan de bank of een verzekeraar om de aangeboden rente in de offerte te verlengen
- notariskosten voor de hypotheekakte
- kadastrale rechten voor de hypotheekakte
- taxatiekosten voor het krijgen van de lening
- kosten voor de aanvraag van de Nationale Hypotheek Garantie
- boeterente
- bouwrente die je betaalde ná het tekenen van het voorlopig koopcontract, maar vóór het tekenen van de hypotheekakte
- kosten voor jouw nieuwbouwdepot of verbouwingslening of verbouwingsdepot
- de rente over jouw hypotheek of lening kan je aftrekken als u voldoet aan een aantal voorwaarden.