1. Het gezamenlijke bedrag is van één of meer geldleningen, die zijn aangegaan in verband met een eigen woning.
Tot de geldleningen die zijn aangegaan in verband met een eigen woning, behoren de (hypothecaire en/of andere, onderhandse) geldleningen ter financiering van:
- de aankoop van de (eigen) woning (incl. de aankoop- en financieringskosten).
- de verbouwing en/of het onderhoud van de eigen woning.
- ook een tijdelijk overbruggingskrediet voor een nieuwe woning vormt tijdens deze overbruggingsperiode een onderdeel van de eigenwoningschuld.
Belangrijk is dus wat het doel is van de geldlening. Wordt een onderhandse geldlening (mits ten minste annuïtair afgelost) gebruikt voor de aankoop, verbouwing of onderhoud van de eigen woning, dan is de rente daarvan geheel aftrekbaar.
Anderzijds als een hypotheek wordt aangewend voor de aanschaf van een auto dan is de rente van de hypotheek niet aftrekbaar.
Dus het doel van de lening bepaalt of de rente aftrekbaar is.
De verbetering en/of het onderhoud moet de eigenwoningbezitter met schriftelijke stukken kunnen staven.
2. In de overeenkomst(en) van geldlening moet de verplichting zijn vastgelegd dat de desbetreffende geldlening volgens ten minste een annuïtaire maatstaf en in maximaal 360 maanden zal worden afgelost.
Annuïtaire of lineaire aflossing
De eis dat de geldlening volgens ten minste een annuïtair schema in maximaal 360 maanden volledig wordt afgelost (en dit ook contractueel is vastgelegd), betekent dat in de praktijk alleen nog de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek zullen voldoen aan de kwalificatie ‘eigenwoningschuld’.
Het is vanzelfsprekend fiscaal toegestaan meer af te lossen dan u volgens het annuïtaire aflossingsschema maximaal moet doen. Wanneer de schuld lager is dan dit aflossingsschema toestaat, voldoet u immers ruimschoots aan de aflossingseis voor de eigenwoningschuld. Als u bijvoorbeeld een annuïtair aflossingsschema van 25 jaar (300 maanden) aanhoudt, zal uw eigenwoningschuld altijd lager zijn dan volgens het op 360 maanden gebaseerde, maximaal geoorloofde annuïtaire aflossingsschema.
3. De belastingplichtige moet zich ook werkelijk aan deze aflossingsverplichting(en) houden.
Controle tijdige aflossing
Er zijn verschillende toetsmomenten waarop wordt gekeken of de eigenwoningbezitter met de aflossing bij is en aan de (ten minste annuïtaire) aflossingseis voldoet. Een vast toetsmoment waarop de geldlening op het voorgeschreven aflossingsniveau moet zijn, is 31 december van elk jaar. Daarnaast zijn er enige tussentijdse toetsmomenten, namelijk in geval van:
- vervreemding van de eigen woning;
- wijziging van de overeengekomen rentevoet;
- herfinanciering (oversluiten van de geldlening).
Geen tijdige aflossing: sanctie
Als het bedrag van een tot de eigenwoningschuld behorende geldlening op het toetsmoment 31 december hoger is dan het aflossingsschema maximaal toestaat, is er een aflossingsachterstand. Het gevolg hiervan moet eigenlijk zijn dat de hele geldlening naar box 3 verhuist, ook al zou de overschrijding maar een paar euro’s zijn. Vanaf het moment waarop de lening weer voldoet aan het oorspronkelijke, eventueel in het kader van een ‘herkansing’ aangepast, aflossingsschema (zie hieronder), wordt de lening weer als eigenwoninglening aangemerkt, en de daarop betaalde rente als aftrekbare eigenwoningrente.
De belastingplichtige krijgt 3 herkansingen:
- eerste algemene herkansing in het geval van een incidentele achterstand
- tweede herkansing indien er sprake is van een onbedoelde fout of onvoldoende betalingscapaciteit
- laatste herkansing: als de betalingsproblemen zodanig zijn dat duidelijk is dat niet aan een in de tweede herkansing bedoeld nieuw aflossingsschema zal kunnen worden voldaan, kan de geldlening toch nog steeds een eigenwoningschuld blijven, mits de geldverstrekker instemt met een betalingsuitstel.
-
4. Als een geldlening niet bij een in Nederland gevestigde financiële instelling is aangegaan, dan moet zijn voldaan aan de verplichting tot informatieverstrekking.
Banken en andere in Nederland gevestigde financiële instellingen zijn wettelijk verplicht jaarlijks bepaalde gegevens te verstrekken aan de Belastingdienst over de als eigenwoningschuld in aanmerking genomen geldleningen, zoals schuldbedrag op 31 december, rentevoet, betaalde rente e.d. (de zgn. renseigneringsplicht). Deze renseigneringsplicht bestaat niet als zo’n geldlening bij een ander dan deze instellingen is gesloten, bijv. een familielid, een eigen bv, de werkgever of een niet-renseigneringsplichtige buitenlandse financiële instelling (sommige zijn dat wél). Daarom moeten in zo’n geval de voor de Belastingdienst belangrijke gegevens worden verschaft, zodat de geldlening als eigenwoningschuld kan worden aangemerkt en deze gegevens kunnen worden verwerkt in de aangifte inkomstenbelasting.
In dit kader zijn vanaf 2016 enkele specifieke vragen in de aangifte opgenomen om aan deze informatieplicht te voldoen, zoals:
- de waarde van de schuld(en) bij niet-Nederlandse banken of financiële instellingen worden aangegeven.
- een omschrijving van deze schuld(en) en de aftrekbare rente van deze schuld(en).
- nadere informatie over degene van wie of de instelling waarvan het desbetreffende bedrag is geleend. Het gaat daarbij om de naam, het adres en het burgerservicenummer of het RSIN (Rechtspersonen en Samenwerkingsverbanden Identificatie Nummer) of een buitenlands fiscaal identificatienummer.
- het bedrag van de geldlening.
- de start- en einddatum.
- het rentepercentage.
- de vorm van de aflossing (annuïtair, lineair of anders).
- het saldo van de lening per 31 december van het desbetreffende belastingjaar worden aangegeven (bij een lening in andere valuta: omgerekend in euro’s).
- het deel daarvan dat is gebruikt voor aankoop, onderhoud of verbetering van de eigen woning.
Het niet verstrekken van deze informatie leidt ertoe dat de geldlening als een box 3-lening wordt aangemerkt en de rente daarover dus niet aftrekbaar is.